老商品房小区高票通过维修资金续筹

来源：解放日报 2023-08-08 05:57:58

“聚龙大厦维修资金续筹目前只有4户业主没同意，各方还将继续做工作，最终小区业委会将对拒绝续筹的业主启动诉讼。”聚龙大厦所属交通公园居民区党总支书记周佶巍说。

(资料图片)

过去半年，为了推进小区维修资金续筹事项，聚龙大厦业委会、物业、居委会以及芷江西路街道城运中心、城管、派出所等部门的30多位工作人员成为续筹工作组的核心成员，一次次在小区开展座谈会听取各方意见，结合反馈意见优化续筹方案，并多次结对上门与心存疑虑的业主进行一对一沟通。

7月11日，聚龙大厦小区召开全体业主大会，以100%的回票率、84.13%的赞成率表决通过了小区维修资金续筹议题。如今，维修资金交纳工作正有序推进中。与此同时，针对投反对票的业主的沟通工作还在继续。

多方合力推进续筹

建于1996年的聚龙大厦是当时周边地区最早一批商品房。27年过去了，小区的维修资金逐渐变少，尤其是去年小区两部电梯整体更换后，维修资金账户几乎见底。为确保小区日常运营，维修资金续筹成了头等大事。

维修资金续筹一直是基层治理难题，很多小区试图通过日常公共收益补充维修资金。但聚龙大厦因为小区体量小，在公共收益补充维修资金方面存在“先天不足”——该小区只有1栋楼和17个停车位，能为小区带来公共收益的只有两部电梯的广告费和17个车位的停车费。加上小区物业费仅每平方米1.8元，小区公共收益约定拿出一部分补贴物业，每年能补充存入小区维修资金账户的公共收益仅2.8万元。

为了推进小区维修资金续筹，周佶巍从今年2月开始在小区做民意调查。居委会、业委会、物业公司先后在小区组织了7场线下沟通会，收集业主意见；对于平时不在家、没空参加线下交流的业主，居委会派专人挨家挨户上门询问。很快，五花八门的意见被收集起来：有人质疑“以前的维修资金花哪了”，有人担心“我交了钱别人不交怎么办”，有人询问“交钱后怎么确保资金会合理使用”……很多人都有“不关心、不信任、不行动”的“三不”心态。针对业主们的各种疑虑，工作组通过各种途径耐心地答疑解惑，并根据反馈意见调整了本次维修资金续筹比例。

在小区实名业主群里，热心业主多次讨论未来小区事务公开化、透明化运作的原则，并通过普及“上海物业小程序能随时查询维修资金”等信息，消除居民对于资金使用的疑虑。

做完前期摸底工作后，工作组开始启动全小区的投票表决。最终，业主大会表决结果显示，全小区145户业主中，122户同意，15户未表决（其中7户为法拍房无法表决，另外8户已明确表示会交钱，只因担心别人不交费暂时不签字），仅有5户反对。

不同的人发挥不同作用

7月31日下午，交通公园居委会会议室内，来自上海市物业管理事务中心、静安区房管局物业科、芷江西路街道的工作人员济济一堂，听聚龙大厦“三驾马车”复盘维修资金续筹事项。

回头看，聚龙大厦之所以能高票通过这项议题，关键在于做通了人的工作。在具体工作的推进中，对持不同意见的业主，小区实施“分层”落实——维修资金续筹工作组先筛选出小区一批热心业主，向他们做第一轮沟通解释工作，再由他们去给相熟的邻居做工作。据周佶巍介绍，其间有不少惊喜：有一户人家，居委会、业委会的热心志愿者轮番上门了五六趟都没用，最后是由一位物业维修工凭着日常维修积累的感情做通了工作；另有一位业主，每次一听到别人提起续筹，就把早年发生的事一一“搬”出来吐槽，完全不谈续筹这件事。在业主大会表决的最后一天，居委会书记抱着试试看的态度又一次拨通电话，一谈就是两个多小时。“我来了半年，以前的事不了解，就不多说了，现在我们也熟悉了，你以后有什么事情尽管找我……”书记诚恳的话语终于触动了对方，语气和气氛都明显缓和了，议题的支持者就这样又多了一位。后来这位业主和邻居说，自己完全是被工作组的诚意打动了。

“做人的工作没有唯一正确的办法，没有固定的格式，聚龙大厦最大的特点，是不同的人发挥不同的作用。”业委会委员罗宁是小区的第一批入住业主，77岁的她做了十多年楼组长，参与过三次人口普查，家里有一个厚厚的笔记本，手写记录着细致的邻里信息。凭着这份记录，对于一些忙于工作、在小区碰不上面的业主，热心志愿者直接把表决票送去了业主上班的地方。“像罗阿姨这样的宝藏楼组长，对做通群众工作有极大的帮助。”周佶巍说。

与此相对应，业主们的意见也改变了议题。为了提高业主们的接受度，业主大会的表决议题将维修资金补充比例由100%调整至50%。“要出的钱少了，业主理解度、接受度大大提高，而物业公司也做了预算，由于小区电梯去年已经更换好，50%的续筹费用可以支撑小区10年—15年的日常维修。”

在复盘中，芷江西路街道办事处副主任陈培祺提到，关于维修资金续筹的时间节点，聚龙大厦的选择并非最佳。“维修资金续筹一直是基层社区治理的难点，聚龙大厦选择在完成了更换电梯后再进行续筹，无形中增加了这项工作的难度。”据了解，为了提高续筹成功率，一些小区会选择将续筹工作放在小区大修之前。去年聚龙大厦两部电梯屡屡发生故障，当时“三驾马车”也花大力气推进电梯更换。如果当时选择对维修资金续筹一并做表决，肯定会有一部分业主尤其是高层业主为了更换电梯同意续筹。目前，芷江西路街道内还有一个400多户体量的小区也将面临维修资金续筹，后续将结合聚龙小区的经验去做推进。

续筹并非个人私事

按照维修资金管理办法，小区维修资金余额不足首期筹集金额的百分之三十，各区房管局会提出预警。房屋维修资金被称为房屋的“养老金”，但由于维修资金账户使用具有一定特殊性，“只要有一户余额不足，就会影响分摊扣款，从而影响小区工程款的全额支付”。所以，这项工作但凡启动，就必须是100%完成交纳。也因此，落实维修资金续筹一直是基层治理难题。

记者从市物业管理事务中心获悉，在全市范围内，目前仍有354个小区面临维修资金续筹难题。“这个小区的案例很有代表性。居民们抛出的问题以及各方通过各种途径克服困难的方式，对其他小区很有借鉴意义。业委会诉诸法律的打算，对小区全体业主以及社会公众也是一次知识普及。”上海市物业管理事务中心副主任张炳军告诉记者，维修资金涉及小区公共利益，个别业主不续筹相当于损害了其他人的利益，近年不少业内专家呼吁拒交维修资金可以纳入个人征信，确实有必要提上议事日程。

每个小区的维修资金使用，都影响着小区的居住品质和市场价值，滥用和不用都不可取。“有的业委会对使用维修资金过于谨慎，他们认为替老百姓守住这个钱，就是维护了小区，但小区和人一样，日常不做体检和保养，花小钱能解决的问题最后变成要大修。”张炳军直言，任由维修资金的滥用或者不用，都对小区发展不利，比如消防改造和电梯维保，长期缺乏养护的小区最后不得不花大钱做整体改造，反而消耗了更大笔的维修资金。“小区的业主们必须了解，合理使用维修资金，保障房屋设施安全，保障高品质生活，肯定是要在日常动用维修资金的。”

上海市物业中心维修资金管理科也指出，鉴于维修资金用光后续筹的难度较大，他们也在摸索日常续筹的机制。此外，针对“个别业主维修资金账户余额不足有可能影响小区工程款全额支付”的情况，后续也将进一步优化。

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