城市更新是城市发展到成熟阶段的产物,也就是说当城市规模、总量、功能、产业、人口等进入一个相对稳定状态后,城市建设就需要从原先的增量扩张、大拆大建方式转换到以丰富功能、提升品质、优化布局、完善配套为主的城市更新“频道”上来了,这也是我们所说的进入存量时代、城市建设和发展的主要方式。它不是一张白纸的蓝图描绘,而是让已有画卷怎样更加出彩。
因此,城市更新无论从理念、思路、标准、手法、路径等方方面面都需要有系统性的更新,不然,习惯性“穿新鞋、走老路”、“挂羊头、卖狗肉”就在所难免。
如传统城市规划的“功能分区”,把建设用地分为不同性质,诸如工业、商业、科研、办公、住宅、教育、医疗、公建等等,在其上形成的建筑功能自然也要与用地性质一致。后来,由于复合功能的出现,在一块土地上,用不同颜色的“斜杠”表示其多种功能的现象就越来越多了,如表述某块用地的性质为:商业/办公/研发/酒店/等等。应该讲,这是一种不小的进步,对顺应社会多业融合的趋势是一种创新。
(资料图片)
不过,在“百年未遇之大变局”下,市场、社会和企业的变化往往更加出人意料,大量新业态、新模式、新组合、新技术日新月异、层出不穷。作为“不动产”的土地和建筑怎样才能跟上这种快速变化、并主动适应和服务呢?看来,光靠增加“斜杠”已远远赶不上时代变化的速度了。怎么办呢?不妨从观念上、认识上、源头上理解和顺应这种变化的规律及趋势,许多具体的困惑就会迎刃而解。
这种规律和趋势就是:建筑空间的功能转换或将成为一种“新常态”,而且与所在的土地性质没有联动关系,它既不是原先规划好的,也不因功能转换后土地性质也随之改变。对这种建筑空间功能转变与土地性质设定不变分离的趋势,管理部门是否需要用更加包容、弹性和合理的方式来对待呢?
从实际情况看,这种建筑空间的功能转换至少有以下几种:
第一、工业建筑的功能转换。国内外这方面的转换做得最早,案例也最多,而且领域最广泛,如有转成博物馆、美术馆等文化类的;有转为研发中心、软件基地科技园等科创类的;有变为购物中心、酒店等商业类的;有改为纯办公类的,还有改为公寓、住宅等居住类的。总之,由于工业建筑的空间数量庞大,加上可塑性比较强,基础结构又坚固,其空间根据城市发展变化,在今后相当一个时期内,还是城市建筑空间功能转换的重要主体。但是,国外许多工业建筑转成为酒店、购物中心、高档公寓等,在国内则还有不少禁忌需要突破。
第二、商业建筑的功能转换。过去,“一铺养三代”的说法深入人心,表明商业空间是很精贵的。尤其在计划经济时代,不仅商品短缺,商业空间也十分短缺。改革开放后,特别是近二十年,商业建筑快速增长。目前,许多城市的商业空间人均面积已超过发达国家,并且与消费明显脱节,加上网上购物越来越普及,空间过剩问题日益显现。
因此,商业建筑的功能转换也开始增多:如转为美术馆、影剧院、艺术中心等文化功能;转为新科技、新产品展示的科普功能;转为各类教育培训功能;转为医美、专科、健身等大健康功能;转为以联合办公等为特色的众创空间;还有的转成数字化、智能型、轻加工为主的新型制造空间。随着实体商业空间过剩的加剧,除了商业本身不断创新业态外,相当部分商业空间功能转换恐怕势在必行。
第三、办公建筑空间的功能转换。办公楼空置率居高不下的原因有多方面,除了受经济环境影响外,某些城市和区域数量过大、以及在线办公方式快速普及则是重要因素。受一百多年前“曼哈顿思维”的影响,不管城市大小,都热衷于建设办公楼林立的“中央商务区”,在超大型城市,不同区域还有一批建筑体量动则几百万平方米的“城市副中心”。其结果,导致供给远大于需求。有意思的是,办公建筑空间的功能转换,又是从纽约曼哈顿开始的。在那里,办公楼转换为公寓、酒店功能;转换成科研检测载体功能;转换成新制造空间功能等等。
在上海,办公楼的功能转换也在开始:如转型为美术馆、画廊、演艺等的文化功能,在四川中路一带,已有30多家这类机构入驻;在亚洲大厦,已有近20个“演艺新空间”。此外,办公楼改造转型为长租公寓;办公空间引进博物馆、医疗、培训、餐饮、直播、美容美妆、轻型制造等业态的更是量大面广。从趋势看,随着一批黄浦江两岸新建办公楼落成,数量更为庞大的老旧办公楼功能转换将会加快、内容也更加多元化、迭代的周期也会缩短。
第四、居住空间功能的转换。长期以来,“居改非、非改居”一直是“泾渭分明,不可逾越”的。如今,这条边界也越来越模糊了。比如,老师在家视频教学,学生在家视频上课,他们所处的空间是居住功能还是教育功能?有人在家开网店做直播,他所在处是居住空间还是在商业空间?有人在家办公,这“办公室”是居住空间还是办公空间?诸如此类,估计是讲不清楚了。居住空间功能转换比较典型的是田子坊,作为传统的居住功能转换为文旅、商业及办公功能,它既保留了上海石库门等老建筑的原汁原味,又赋予了市场和社会需要的功能。属于为数不多居住区集中转型的,当然,居住功能整体性转换的还有建业里等,不过,这种转换的成本高、周期长、回本难,属于特例型。总体看,居住功能转换的形式具有潜移默化、渐近式、天女散花无处不有的。
其实,上海居住功能转换量最大的是街道两侧住宅楼的底层,尤其是大量售后公房。在住房分配的年代,能够分到房子的属幸运者,哪怕分到路边的底层也如获至宝。但时过境迁,用今天的眼光来看,路边底层的住房,无论从环境噪音,还是从隐私安全,都未必适宜人居住。而最合适、最合理的功能,应该是商业功能,特别是服务于“十五分钟生活圈”的各类社区商业配套。因此,在很长一段时间里,大量中心城区沿街面的住宅底层都纷纷“改头换面”,开出了各种的小店,极大丰富了社区功能、方便了周边居民。当然,过程中也免不了有扰民问题的发生,这属于如何完善管理的范畴,在此不作讨论。
可惜的是,在若干年前,一场声势浩大的“拆违”运动将经过多年演进,已经逐渐规范成熟的各种“小而雅”、“小而特”、“小而美”的街边小店一扫而光,并且“一封了之”。具有讽刺意味的是,这阵风刮过的几年后,许多被封的街边底楼又重新冒出了无数的小店,有的从窗口做生意、有的隔着围墙栅栏交易、还有的窗前贴了广告,人往后门进。总之,野火烧不尽,春风吹又生,街边底楼做商业的天性似乎难以扼杀。不过,形象却差了许多,由于商家不能堂堂正正地设计和美化店容店貌,这些顽强生存的小店,看上去就像五、六线城市的乡镇店铺,与上海魔都形象反差悬殊。
讲居住空间功能的转换,并非鼓励人们都去改变居住的用途,而是想表达两层意思:一是现在居住空间的功能确实已经与其它功能高度复合、重合了;二是最有必要转换居住空间功能的,主要是沿街面住宅的底层空间,城市管理部门是否也应与时俱进,虽然当年规划的功能确是居住,但几十年后,环境发生了巨大变化,功能是否也应该与之相适应作调整呢?如有计划地允许乃至鼓励这些地方的居民,通过功能置换、租赁等方式,将居住转变为商业功能。至于扰民问题,是完全可以通过完善管理来解决的。这样,不仅能够改善这部分市民的居住环境、增加收入,还可以大大丰富社区的商业业态,为“十五分钟生活圈”提供更合适的空间。
第五、综合空间的功能转换。一般而言的公共空间包括户外广场、公园绿地、市政设施、交通场站、文化体育场馆,以及政府机关、学校、图书馆等属于面向大众的空间。过去,这些空间都具有特定的功能和含义。如今,也在不断地复合、融合和转换中。如过去高架桥下面的公共空间,从道板房、垃圾站、停车场转换为体育健身场馆;学校场地错时成为公共停车场;公园绿地增添了文化旅游功能;政府相关单位、机构在历史风貌保护区的办公空间通过置换,转变成商业、文化和企业总部功能等等。随着国家关于进一步盘活存量资产扩大有效投资精神的落实,公共空间的有效利用以及功能的转换重塑将会有更大的动作。
通过对上述几种空间功能转换的介绍可以看到,在存量时代,原有空间功能的迭代更替、复合融合,将成为城市更新的一种“新常态”,它不仅赋予原有空间新内容,更为城市空间增添新活力,为城市发展带来新动力。关注城市空间功能转换的动态及走势,把握物理空间、功能转换和土地性质之间的关系,在管理和规划上适应这种变化趋势,完善和调整相应的政策及标准,应该是城市管理及规划部门,以及城市更新领域的从业人员所要重视、研究和解决的问题。
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